Investire in immobili o in ETF: quale conviene di più per un italiano nel 2026?

Il dilemma con 80.000 euro

Giulia e Marco hanno trentaquattro anni, un appartamento in affitto e 80.000 euro risparmiati negli ultimi otto anni di lavoro. Sanno che lasciare tutto sul conto corrente è sbagliato. Davanti a loro ci sono due strade: usare quella cifra come acconto per un appartamento da mettere a reddito, oppure investirla in un portafoglio di ETF diversificati.

La risposta che si sentono dare da parenti e colleghi è quasi sempre la stessa: “Il mattone non tradisce mai.” La risposta corretta, però, non esiste senza i numeri.

Questo articolo non assume in partenza che un’opzione sia superiore all’altra. Costruisce il confronto con i dati disponibili, evidenzia cosa ciascuna opzione include davvero nel prezzo, e aiuta a capire in quale situazione ciascuna scelta fa più senso.

Il peso culturale del mattone in Italia

L’Italia ha uno dei tassi di proprietà immobiliare più alti d’Europa, intorno al 67-70% delle famiglie. Per generazioni, possedere casa è stato non solo un obiettivo economico ma un indicatore di stabilità familiare e protezione. Questa premessa culturale ha un effetto preciso: tende a far sembrare l’investimento immobiliare più sicuro di quanto i dati a volte confermino.

Il punto non è che il mattone sia un cattivo investimento. È che il confronto richiede di guardare oltre il prezzo pagato e il prezzo di vendita, e considerare tutto quello che è successo nel mezzo: le spese, le tasse, i periodi senza inquilini, le manutenzioni straordinarie, l’illiquidità.

Cosa compone il rendimento di un immobile da reddito

Quando si acquista un appartamento per affittarlo, il rendimento totale ha due componenti: il rendimento da affitto e l’eventuale plusvalenza al momento della vendita.

Il rendimento da affitto lordo si calcola dividendo il canone annuo per il prezzo di acquisto. Un appartamento acquistato a 200.000 euro che genera 8.000 euro di affitto annuo ha un rendimento lordo del 4%. Ma il rendimento lordo è un punto di partenza, non la cifra che conta davvero.

Da quel 4% bisogna sottrarre:

• IMU sulla seconda casa: aliquota variabile per comune, ma tipicamente intorno allo 0,76-1,06% del valore catastale rivalutato. Su un appartamento in una città media, può pesare 600-1.300 euro l’anno.
• Tassazione sui canoni di locazione: con la cedolare secca, il 21% sul canone lordo. Con contratti a canone concordato si scende al 10%, ma il canone stesso è fissato da accordi locali e quasi sempre inferiore a quello di mercato.
• Manutenzione ordinaria e straordinaria: storicamente intorno all'1-2% annuo del valore dell’immobile. Una riparazione dell’impianto idraulico, la tinteggiatura tra un inquilino e l’altro, la quota del fondo condominiale per la facciata.
• Periodi di sfitto: nessun appartamento è affittato dodici mesi l’anno per trent’anni. Un mese di sfitto ogni due anni riduce il canone effettivo dell'8-10%.
• Gestione dell’inquilino: anche senza un’agenzia, c’è il tempo dedicato a contratti, consegne, piccoli interventi. Se ci si affida a un’agenzia, la commissione è di solito il 10-15% del canone annuo.

Sommando questi fattori, il rendimento netto reale di un appartamento in affitto in Italia si colloca spesso tra l'1,5% e il 2,5% annuo, non tra il 4% e il 5% che appare dal calcolo lordo. Nelle città con mercati dell’affitto meno dinamici, scende ulteriormente.

I dati sul mercato immobiliare italiano

La narrativa “il mattone non perde valore” trova parziale supporto nei dati di Milano e di pochi altri centri ad alta domanda. A livello nazionale, la storia è diversa.

L’indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat, corretto per l’inflazione, mostra che dal 2007 al 2025 il valore reale degli immobili residenziali in Italia è sceso in modo significativo. Chi ha acquistato ai prezzi di picco del 2007 si ritrova, in termini di potere d’acquisto, con un immobile che vale meno di quanto pagato, al netto dell’inflazione cumulata.

La situazione è eterogenea: Milano ha recuperato e superato i massimi precedenti, in particolare nelle zone centrali e nei quartieri ad alta domanda. Alcune città universitarie come Bologna e Firenze hanno mostrato dinamiche simili, con rendimenti da affitto sostenuti dalla domanda studentesca e turistica. Il mercato nazionale, tuttavia, include moltissime città dove i prezzi in termini reali sono rimasti piatti o sono scesi per oltre un decennio.

Non si tratta di escludere il mattone dal confronto. Si tratta di sostituire l’assunzione di “apprezzamento garantito” con i dati reali del mercato in cui si sta considerando di acquistare.

Il confronto con gli ETF: i rendimenti storici

Un ETF su indice MSCI World, che copre circa 1.500 società nei principali mercati sviluppati, ha prodotto un rendimento totale (dividendi reinvestiti) di circa 8-9% annuo in euro negli ultimi venti anni, con variazioni significative a seconda del periodo di ingresso.

La volatilità è reale e va riconosciuta: nel 2022 l’indice è sceso del 18% in euro, nel 2008 di oltre il 40%. Un investitore che avesse avuto bisogno di liquidare in quegli anni avrebbe cristallizzato perdite consistenti. Per chi ha un orizzonte di cinque anni o meno, la volatilità degli ETF azionari è un rischio concreto, non teorico.

Per orizzonti superiori ai dieci anni, però, i rendimenti storici degli indici azionari globali hanno sistematicamente superato quelli degli immobili residenziali italiani, a parità di capitale investito. E lo hanno fatto con costi di gestione vicini allo zero e liquidità immediata.

Il nodo del debito: quando la leva aiuta e quando amplifica le perdite

L’argomento più solido a favore dell’immobile rispetto agli ETF è la possibilità di utilizzare un mutuo: investire 80.000 euro come acconto e controllare un immobile da 250.000 euro. Se l’immobile si apprezza, il guadagno si calcola sull’intero valore, non solo sul capitale proprio. È la leva finanziaria applicata al mattone.

L’altro lato della stessa medaglia: se i prezzi calano, le perdite si amplificano esattamente allo stesso modo. Un calo del 15% su un immobile da 250.000 euro genera una perdita di 37.500 euro su un capitale proprio iniziale di 80.000, pari al 47% del capitale investito. I mutui a tasso variabile aggiungono un’ulteriore variabile: l’aumento dei tassi dal 2022 al 2024 ha portato le rate mensili di molti mutuatari a livelli non pianificati al momento della firma.

Per rendere il confronto equo, bisogna mettere a confronto immobile con leva contro portafoglio ETF ugualmente levereggiato, oppure immobile senza leva contro portafoglio ETF senza leva. Mescolare i due scenari produce conclusioni distorte.

I costi iniziali che pesano più del previsto

Acquistare un immobile come seconda casa comporta costi di ingresso che vengono sistematicamente sottostimati. Su un appartamento da 200.000 euro:

• Imposta di registro: 9% del valore catastale per seconda casa, che su molti immobili corrisponde al 4-6% del prezzo di mercato. Può ammontare a 8.000-12.000 euro.
• Spese notarili: tipicamente 2.000-4.000 euro, variabili in base al valore dell’atto.
• Commissione dell’agenzia immobiliare: di solito il 3-4% del prezzo di acquisto, pagata al rogito.
• Lavori di sistemazione: spesso necessari tra una locazione e l’altra.

Sommando, l’investimento reale non è 200.000 ma spesso 215.000-225.000 euro. Questo alza la soglia di rendimento necessaria perché l’operazione sia realmente conveniente nel lungo periodo.

Quando l’immobile offre vantaggi concreti

Il confronto non produce sempre lo stesso vincitore. Ci sono situazioni in cui l’immobile offre vantaggi che gli ETF non replicano.

Città ad alta domanda con rendimenti da affitto solidi. Chi acquista in zone di Milano, Bologna, Firenze o altre città universitarie a forte domanda può combinare rendimenti da affitto stabili con apprezzamento reale dei prezzi. In questi mercati, il rendimento totale dell’immobile si avvicina o supera quello degli ETF, anche considerando i costi. Il problema è che l’analisi deve essere molto specifica: non “Milano” in astratto, ma il quartiere, il piano, la tipologia.

Investitori con esigenza di reddito mensile stabile e orizzonte di lungo periodo. Un immobile ben posizionato genera un flusso di cassa mensile prevedibile, particolarmente utile per chi si avvicina alla pensione e preferisce entrate concrete a prezzi di portafoglio variabili. La componente psicologica del “conto che entra ogni mese” ha un valore reale per molte persone.

Vantaggio fiscale sulle plusvalenze a lungo termine. Le plusvalenze sugli immobili detenuti da più di cinque anni sono esenti da imposte. Questo è un vantaggio strutturale rispetto agli ETF, dove la plusvalenza è sempre tassata al 26%, indipendentemente dal tempo di detenzione. Su orizzonti molto lunghi e con apprezzamenti significativi, questa differenza può pesare.

Quando gli ETF sono la scelta più razionale

Capitale inferiore a 150.000-200.000 euro. Sotto quella soglia, l’immobile acquistabile è spesso in posizioni o condizioni che limitano i rendimenti da affitto. Gli ETF offrono diversificazione globale immediata su qualsiasi cifra, anche 1.000 euro.

Investitori che non vogliono gestire inquilini. Il tempo, lo stress e i rischi legali della locazione, inclusi morosità, sfratti e danni, sono un costo reale che non compare nei fogli di calcolo ma pesa significativamente sulla qualità della vita.

Orizzonti di investimento lunghi e alta tolleranza alla volatilità. Su vent’anni, la differenza tra un rendimento netto del 2% da un immobile medio e del 7-8% da un portafoglio ETF compone in differenze di patrimonio molto significative. Chi riesce a non guardare il portafoglio durante i ribassi cattura questo vantaggio per intero.

Portafogli che devono restare liquidi. Un ETF si liquida in pochi secondi. Un immobile richiede mesi. Se esiste la possibilità di aver bisogno del capitale nei prossimi cinque anni, la liquidità degli ETF è un vantaggio strutturale che non ha equivalente nell’immobiliare.

Un esempio pratico: 80.000 euro su un orizzonte di 20 anni

Giulia e Marco, tornando al punto di partenza, devono scegliere. Costruiamo due scenari semplificati.

Scenario A: immobile. Gli 80.000 euro sono l’acconto per un appartamento da 230.000 euro (mutuo da 150.000 euro, rata mensile di circa 950 euro a tasso fisso del 3,5%). L’appartamento genera 750 euro al mese di affitto (9.000 euro lordi annui). Dopo cedolare secca al 21% (1.890 euro), IMU (900 euro), manutenzione media (1.200 euro) e un mese di sfitto ogni due anni (375 euro), il reddito netto effettivo è circa 4.635 euro annui. Se il valore dell’immobile cresce del 15% in vent’anni, il prezzo di vendita è circa 265.000 euro, esente da imposta (detenuto oltre cinque anni). Il patrimonio netto finale dipende anche da quanto restava del mutuo al momento della vendita.

Scenario B: ETF. Gli 80.000 euro vengono investiti in un ETF MSCI World accumulazione. A un rendimento medio annuo del 7% (prudente rispetto alla media storica), in vent’anni diventano circa 310.000 euro. La spesa totale è il TER dello 0,20% annuo, pari a qualche centinaio di euro complessivi. Non ci sono telefonate dall’inquilino, non ci sono IMU, non ci sono periodi di sfitto. Sulla plusvalenza si paga il 26%, quindi il netto è circa 274.000 euro.

La differenza non è enorme in questo scenario, ma dipende fortemente da due variabili che solo il singolo investitore può stimare: l’apprezzamento reale dell’immobile specifico e la capacità di non vendere gli ETF durante i ribassi. Chi vende in panico durante una correzione del 20% non cattura il rendimento storico medio.

FAQ

Il mattone è davvero più sicuro degli ETF?

Dipende dal tipo di sicurezza che si cerca. Un immobile non mostra una quotazione giornaliera, quindi la volatilità è meno visibile. Ma la perdita reale di valore esiste ugualmente: chi ha venduto immobili fuori Milano tra il 2010 e il 2020 ha quasi sempre realizzato un prezzo inferiore a quello di acquisto in termini reali. Gli ETF hanno volatilità visibile ma liquidità immediata. La percezione di maggiore sicurezza dell’immobile è in parte un effetto della scarsa visibilità del prezzo, non del rischio effettivamente inferiore.

La cedolare secca al 10% conviene rispetto al 21%?

Il contratto a canone concordato prevede un canone massimo fissato dagli accordi locali. In molte città il canone concordato è inferiore del 20-30% rispetto al canone di mercato. Il risparmio fiscale raramente compensa il canone ridotto, ma va valutato caso per caso con un commercialista che conosca gli accordi locali del comune in questione.

Gli immobili detenuti da oltre 5 anni sono davvero esenti da tasse sulla plusvalenza?

Sì, salvo eccezioni. La plusvalenza da cessione di immobili non adibiti ad abitazione principale è esente da IRPEF se l’immobile è stato acquistato da più di cinque anni. È uno dei pochissimi vantaggi fiscali strutturali del mattone rispetto agli ETF, dove la plusvalenza è tassata al 26% indipendentemente dall’orizzonte.

Vale la pena investire in immobili fuori dall’Italia per diversificare?

Gli immobili in mercati esteri introducono rischio valutario, normative locali sconosciute, difficoltà di gestione a distanza e doppia tassazione (nel paese dell’immobile e in Italia). Per la grande maggioranza degli investitori italiani, è una complessità che non vale il potenziale vantaggio rispetto a un ETF globale che offre esposizione internazionale senza nessuno di questi problemi.

Come si confrontano i rendimenti reali nel tempo tra immobili ed ETF?

Il rendimento di un immobile va calcolato inclusi tutti i costi (acquisto, gestione, imposte, manutenzione) e al netto dell’inflazione. Strumenti come Wallible permettono di tracciare il rendimento ponderato nel tempo (TWR) e ponderato per i flussi di cassa (MWRR) di un portafoglio ETF, che è la metrica equivalente e omogenea per confrontare le due opzioni su orizzonti lunghi.

Prossimo passo

Il confronto tra immobili ed ETF non ha un vincitore universale. Dipende dalla città, dall’orizzonte temporale, dalla capacità di gestire un immobile, dalla tolleranza alla volatilità e dall’accesso al credito a condizioni favorevoli.

Quello che puoi fare subito con Wallible:

• Simulare l’evoluzione del tuo portafoglio ETF su orizzonti di 10, 20 e 30 anni con la simulazione Monte Carlo, che mostra la distribuzione degli esiti possibili in scenari diversi
• Leggere l’articolo sul portafoglio pigro per capire come costruire un portafoglio ETF diversificato con pochissima gestione attiva
• Approfondire come funziona la tassazione degli ETF in Italia per includere correttamente il fisco nel confronto tra le due opzioni