Immobilien oder ETF in Italien: Was rentiert sich mehr im Jahr 2026?

Das Dilemma mit 80.000 Euro

Giulia und Marco sind 34 Jahre alt, leben zur Miete und haben in acht Arbeitsjahren 80.000 Euro gespart. Sie wissen, dass das Geld auf dem Girokonto falsch aufgehoben ist. Zwei Wege stehen zur Auswahl: die Summe als Eigenkapital für eine Eigentumswohnung zur Vermietung einsetzen oder sie in ein global diversifiziertes ETF-Portfolio investieren.

Die Antwort von Familie und Kollegen lautet fast immer gleich: “Betongold lässt einen nie im Stich.” Die richtige Antwort gibt es allerdings nur mit konkreten Zahlen.

Dieser Artikel setzt nicht voraus, dass eine Option besser ist als die andere. Er baut den Vergleich auf verfügbaren Daten auf, zeigt, was jede Option wirklich enthält, und hilft zu erkennen, in welcher Situation welche Wahl sinnvoller ist.

Das kulturelle Gewicht des Betongolds

Italien weist eine der höchsten Wohneigentumsquoten Europas auf, rund 67 bis 70% der Haushalte. Jahrzehntelang galt Wohneigentum nicht nur als wirtschaftliches Ziel, sondern als Zeichen familiärer Stabilität und Absicherung. Diese kulturelle Überzeugung hat einen konkreten Effekt: Sie lässt Immobilieninvestitionen sicherer erscheinen, als die Daten es bisweilen bestätigen.

Das Problem ist nicht, dass Immobilien eine schlechte Anlage wären. Das Problem ist, dass der Vergleich über Kaufpreis und späteren Verkaufspreis hinausblicken muss und alles berücksichtigen sollte, was dazwischen passiert: Kosten, Steuern, Leerstandszeiten, unerwartete Reparaturen und die fehlende Liquidität.

Was die Rendite einer Mietimmobilie ausmacht

Wer eine Wohnung zur Vermietung kauft, erzielt eine Gesamtrendite aus zwei Quellen: der Mietrendite und dem etwaigen Wertzuwachs beim Verkauf.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung für 200.000 Euro mit 8.000 Euro Jahresnettokaltmiete weist eine Bruttorendite von 4% auf. Aber dieser Bruttowert ist nur der Ausgangspunkt.

Von diesen 4% müssen abgezogen werden:

• Grundsteuer auf die Zweitwohnung (IMU): üblicherweise zwischen 0,76% und 1,06% des neu bewerteten Katasterwerts. In einer mittelgroßen Stadt entspricht das häufig 600 bis 1.300 Euro jährlich.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: beim Pauschalsteuersystem (cedolare secca) 21% auf die Bruttomiete. Regulierte Verträge (canone concordato) werden mit 10% besteuert, schreiben aber eine unter dem Markt liegende Miete vor.
• Laufende Instandhaltung und größere Reparaturen: historisch rund 1 bis 2% des Immobilienwerts pro Jahr.
• Leerstandszeiten: keine Wohnung ist dreißig Jahre lang jeden Monat vermietet. Ein Monat Leerstand alle zwei Jahre mindert die effektiven Einnahmen um 8 bis 10%.
• Mieterverwaltung: selbst ohne Makler entsteht Zeitaufwand für Verträge, Übergaben und kleine Reparaturen. Mit Makler fallen typischerweise 10 bis 15% der Jahresmiete als Provision an.

In der Summe liegt die reale Nettomietrendite einer Mietwohnung in Italien häufig zwischen 1,5% und 2,5% jährlich, also deutlich unter den 4 bis 5%, die das Bruttorechnung suggeriert.

Die Datenlage am italienischen Immobilienmarkt

Der inflationsbereinigte Wohnimmobilienpreisindex des Istat zeigt, dass der reale Wert von Wohnimmobilien in Italien seit dem Höchststand von 2007 bis 2025 national erheblich gesunken ist. Wer 2007 zu Höchstpreisen gekauft hat, besitzt heute in Kaufkraftbegriffen eine Immobilie, die weniger wert ist als der damalige Kaufpreis.

Mailand hat seine früheren Höchststände erholt und übertroffen, insbesondere in zentralen und schnell wachsenden Stadtteilen. Universitätsstädte wie Bologna und Florenz zeigten ähnliche Dynamiken. Der nationale Markt umfasst jedoch viele Städte, in denen die realen Preise seit mehr als einem Jahrzehnt stagnieren oder gesunken sind.

ETF im Vergleich: historische Renditen

Ein MSCI World-ETF, der rund 1.500 Unternehmen in den wichtigsten Industrieländern abdeckt, erzielte in den vergangenen zwanzig Jahren eine Gesamtrendite (reinvestierte Dividenden) von etwa 8 bis 9% jährlich in Euro, je nach Einstiegszeitpunkt.

Die Volatilität ist real: 2022 verlor der Index in Euro 18%, 2008 mehr als 40%. Für Horizonte unter fünf Jahren ist die Schwankungsbreite von Aktien-ETFs ein konkretes Risiko. Über zehn Jahre und mehr haben die historischen Renditen globaler Aktienindizes jedoch systematisch die Renditen des durchschnittlichen italienischen Wohnimmobilienmarkts übertroffen, bei gleichem eingesetztem Kapital, nahezu keinen Verwaltungskosten und sofortiger Liquidität.

Fremdkapitalhebel: wann er hilft und wann er Verluste verstärkt

Das stärkste Argument für Immobilien gegenüber ETFs ist die Möglichkeit, eine Hypothek zu nutzen: 80.000 Euro Eigenkapital einsetzen und eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro kontrollieren. Steigt der Preis, berechnet sich der Gewinn auf den Gesamtwert. Das ist der Finanzierungshebel, angewendet auf Betongold.

Die andere Seite der Medaille: Fallen die Preise, werden Verluste genauso stark verstärkt. Ein Preisrückgang von 15% auf eine 250.000-Euro-Immobilie bedeutet einen Verlust von 37.500 Euro bei 80.000 Euro eingesetztem Eigenkapital, also 47% des investierten Kapitals. Variable Hypothekenzinsen fügen eine weitere Variable hinzu: Der Zinsanstieg zwischen 2022 und 2024 hat die monatlichen Raten vieler Kreditnehmer auf Niveaus gehoben, die zum Zeitpunkt der Unterschrift nicht eingeplant waren.

Für einen fairen Vergleich müssen Immobilien mit Hebel gegen ein gleichermaßen gehebeltes ETF-Portfolio verglichen werden, oder Immobilien ohne Kredit gegen ein ETF-Portfolio ohne Kredit. Beide Szenarien zu vermischen führt zu verzerrten Schlussfolgerungen.

Die unterschätzten Erwerbsnebenkosten

Beim Kauf einer Zweitimmobilie in Italien entstehen Anschaffungskosten, die regelmäßig unterschätzt werden. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro:

• Grunderwerbsteuer: 9% des Katasterwerts für Zweitwohnsitze, was bei vielen Immobilien 4 bis 6% des Marktwerts entspricht.
• Notarkosten: üblicherweise zwischen 2.000 und 4.000 Euro.
• Maklercourtage: meist 3 bis 4% des Kaufpreises.
• Renovierungsarbeiten: häufig vor oder zwischen Vermietungen notwendig.

In der Summe liegt die tatsächliche Investition oft bei 215.000 bis 225.000 Euro, was die Renditeschwelle erhöht, die die Immobilie langfristig übertreffen muss.

Wann Immobilien konkrete Vorteile bieten

Städte mit hoher Nachfrage und stabilen Mietmärkten. In bestimmten Lagen von Mailand, Bologna oder Florenz kann eine gute Mietrendite kombiniert mit Preissteigerungen Immobilien gegenüber ETFs konkurrenzfähig machen, selbst nach Abzug aller Kosten. Die Analyse muss sehr spezifisch sein: nicht “Mailand” im Allgemeinen, sondern ein bestimmtes Viertel, eine Etage, ein Wohnungstyp.

Anleger mit Bedarf an stabilen monatlichen Einnahmen. Eine gut gelegene Wohnung liefert einen vorhersehbaren monatlichen Zahlungsstrom, besonders nützlich für alle, die sich dem Ruhestand nähern und konkrete Einnahmen gegenüber schwankenden Portfoliowerten bevorzugen.

Steuerfreiheit auf langfristige Wertzuwächse. Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten werden, sind in Italien einkommenssteuerfrei. Das ist ein struktureller Steuervorteil gegenüber ETFs, bei denen Gewinne unabhängig von der Haltedauer immer mit 26% besteuert werden.

Wann ETFs die rationalere Wahl sind

Kapital unter 150.000 bis 200.000 Euro. Unterhalb dieser Schwelle können oft nur Immobilien in Lagen oder Zuständen erworben werden, die die Mietrendite einschränken. ETFs bieten ab jedem Betrag sofortige globale Diversifikation.

Anleger, die keine Mieter verwalten möchten. Zeit, Stress und rechtliche Risiken einer Vermietung sind reale Kosten, die in keiner Tabelle auftauchen, aber den Alltag erheblich belasten.

Lange Anlagehorizonte mit hoher Schwankungstoleranz. Über zwanzig Jahre macht der Zinseszinsunterschied zwischen 2% Nettorendite und 7 bis 8% erhebliche Vermögensunterschiede aus.

Portfolios, die liquide bleiben müssen. Ein ETF lässt sich in Sekunden verkaufen; eine Immobilie braucht Monate. Wer das Kapital möglicherweise innerhalb der nächsten fünf Jahre benötigt, profitiert strukturell von der Liquidität der ETFs.

Ein praktisches Rechenbeispiel: 80.000 Euro über 20 Jahre

Szenario A: Immobilie. Die 80.000 Euro werden als Eigenkapital für eine Wohnung à 230.000 Euro eingesetzt (Hypothek 150.000 Euro, monatliche Rate rund 950 Euro zu 3,5% Festzins). Die Wohnung bringt 750 Euro Monatsmiete (9.000 Euro Bruttojahresmiete). Nach cedolare secca von 21%, IMU, Instandhaltung und einem Leerstandsmonat alle zwei Jahre verbleiben etwa 4.600 Euro effektives Jahresnettoeinkommen. Steigt der Immobilienwert über zwanzig Jahre um 15%, beläuft sich der Verkaufspreis auf rund 265.000 Euro, steuerfrei (über fünf Jahre gehalten).

Szenario B: ETF. Die 80.000 Euro werden in einen thesaurierenden MSCI World-ETF investiert. Bei einer jährlichen Durchschnittsrendite von 7% (konservativ im historischen Vergleich) wachsen sie nach zwanzig Jahren auf rund 310.000 Euro. Der einzige Kostenfaktor ist die TER von 0,20% jährlich. Nach Abzug der Kapitalertragsteuer von 26% auf den Gewinn verbleibt ein Nettobetrag von rund 274.000 Euro.

Der Unterschied in diesem vereinfachten Szenario ist nicht riesig, hängt aber stark von zwei Variablen ab, die nur der einzelne Anleger abschätzen kann: der tatsächlichen Wertentwicklung der konkreten Immobilie und der Fähigkeit, ETFs bei Marktkorrekturen nicht zu verkaufen.

Häufige Fragen

Sind Immobilien wirklich sicherer als ETFs?

Das kommt auf die Art der gesuchten Sicherheit an. Eine Immobilie zeigt keine Tagesnotiz, was die Volatilität unsichtbar, aber nicht absent macht. Wer außerhalb Mailands zwischen 2010 und 2020 verkaufte, erzielte in real terms fast immer weniger als den damaligen Kaufpreis. ETFs sind kurzfristig schwankungsintensiver, bieten aber sofortige Liquidität.

Wie berechnet man die reale Nettomietrendite einer Wohnung?

Von der Bruttomiete sind abzuziehen: IMU, cedolare secca (21% oder 10% je nach Vertragsart), Instandhaltung (ca. 1-2% des Immobilienwerts), Leerstandszeiten und eventuelle Verwaltungskosten. Das Ergebnis liegt meist zwischen 1,5% und 2,5% des Kaufpreises jährlich.

Ist der Veräußerungsgewinn bei Immobilien in Italien wirklich steuerfrei?

Ja, für Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten werden. Das ist ein konkreter Steuervorteil gegenüber ETFs, bei denen Gewinne immer mit 26% besteuert werden, unabhängig von der Haltedauer.

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie statt ETF-Investitionen?

Wenn sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Mieternachfrage befindet, wenn der Hypothekenzins unter der erwarteten Immobilienrendite liegt, wenn stabile monatliche Einnahmen benötigt werden und wenn der Anlagehorizont lang genug ist, um von der Steuerfreiheit auf Wertzuwächse zu profitieren.

Nächster Schritt

Der Vergleich zwischen Immobilien und ETFs hat keinen universellen Gewinner. Er hängt von der Stadt, dem Anlagehorizont, der Bereitschaft zur Mieterverwaltung und der Schwankungstoleranz ab.

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