Immobilier ou ETF en Italie: lequel rapporte vraiment plus en 2026?

Le dilemme avec 80 000 euros

Giulia et Marco ont trente-quatre ans, louent leur logement et ont économisé 80 000 euros en huit ans de travail. Ils savent qu’il est inutile de laisser cette somme dormir sur un compte courant. Deux options s’offrent à eux: utiliser cet argent comme apport pour acheter un appartement à louer, ou l’investir dans un portefeuille d’ETF diversifié à l’échelle mondiale.

Les conseils de la famille et des collègues convergent presque toujours vers la même réponse: “La pierre, ça ne trahit jamais.” La bonne réponse, en revanche, n’existe pas sans les chiffres.

Cet article ne part pas du principe qu’une option est supérieure à l’autre. Il construit la comparaison à partir des données disponibles, révèle ce que chaque option inclut vraiment dans son prix, et aide à identifier dans quelle situation chaque choix est le plus judicieux.

Le poids culturel de la pierre

L’Italie affiche l’un des taux de propriété immobilière les plus élevés d’Europe, autour de 67 à 70% des ménages. Pendant des générations, posséder un bien immobilier a été non seulement un objectif économique mais aussi un signe de stabilité familiale. Cette conviction culturelle a un effet précis: elle tend à faire paraître l’investissement immobilier plus sûr que les données ne le confirment parfois.

Le problème n’est pas que la pierre soit un mauvais investissement. C’est que la comparaison exige de regarder au-delà du prix d’achat et du prix de revente, et de tenir compte de tout ce qui se passe entre les deux: charges, impôts, périodes sans locataire, travaux imprévus et manque de liquidité.

Ce qui compose le rendement d’un bien locatif

Quand on achète un appartement pour le louer, le rendement total repose sur deux composantes: le rendement locatif et l’éventuelle plus-value à la revente.

Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Un appartement acheté 200 000 euros qui rapporte 8 000 euros de loyer annuel affiche un rendement brut de 4%. Mais ce chiffre brut n’est qu’un point de départ.

De ce 4% il faut soustraire:

• La taxe foncière sur la résidence secondaire (IMU): entre 0,76% et 1,06% de la valeur cadastrale réévaluée. Sur un appartement dans une ville de taille moyenne, cela représente souvent entre 600 et 1 300 euros par an.
• L’impôt sur les revenus locatifs: avec le régime de la cedolare secca, 21% du loyer brut. Les contrats à loyer encadré bénéficient d’un taux de 10%, mais imposent un plafond de loyer inférieur au marché.
• L’entretien courant et les travaux: historiquement entre 1% et 2% de la valeur du bien par an.
• Les périodes de vacance locative: aucun appartement n’est loué douze mois sur douze pendant trente ans. Un mois vacant tous les deux ans réduit les revenus effectifs de 8 à 10%.
• La gestion du locataire: même sans agence, il faut du temps pour les contrats, les états des lieux et les petites réparations. Avec une agence, la commission représente habituellement 10 à 15% du loyer annuel.

En additionnant ces facteurs, le rendement net réel d’un appartement locatif en Italie se situe souvent entre 1,5% et 2,5% par an, et non entre 4% et 5% comme le suggère le calcul brut.

Les données du marché immobilier italien

L’indice des prix de l’immobilier résidentiel de l’Istat, corrigé de l’inflation, montre que depuis le pic de 2007 et jusqu’en 2025, la valeur réelle des logements en Italie a baissé de façon significative à l’échelle nationale. Quiconque a acheté aux prix de 2007 détient aujourd’hui, en termes de pouvoir d’achat, un bien qui vaut moins que ce qu’il a payé.

Milan a récupéré et dépassé ses anciens sommets, notamment dans les quartiers centraux et les zones en forte croissance. Des villes universitaires comme Bologne et Florence ont connu des dynamiques similaires. Mais le marché national comprend de nombreuses villes où les prix, en termes réels, sont stagnants ou en baisse depuis plus d’une décennie.

La comparaison avec les ETF: les rendements historiques

Un ETF sur l’indice MSCI World, qui couvre environ 1 500 sociétés dans les principaux marchés développés, a délivré un rendement total (dividendes réinvestis) d’environ 8 à 9% par an en euros sur les vingt dernières années.

La volatilité est bien réelle: en 2022, l’indice a perdu 18% en euros; en 2008, plus de 40%. Pour des horizons inférieurs à cinq ans, la volatilité des ETF actions représente un risque concret. Sur des horizons supérieurs à dix ans, en revanche, les rendements historiques des indices boursiers mondiaux ont systématiquement surpassé ceux de l’immobilier résidentiel italien moyen, pour un capital identique, des frais de gestion proches de zéro et une liquidité immédiate.

L’effet de levier: quand il aide et quand il amplifie les pertes

L’argument le plus solide en faveur de l’immobilier par rapport aux ETF est la possibilité d’utiliser un crédit immobilier: investir 80 000 euros en apport et contrôler un bien de 250 000 euros. Si le prix monte, la plus-value se calcule sur la valeur totale. C’est l’effet de levier financier appliqué à la pierre.

Le revers de la médaille: si les prix baissent, les pertes sont amplifiées de la même façon. Une baisse de 15% sur un bien de 250 000 euros génère une perte de 37 500 euros sur les 80 000 euros d’apport initial, soit 47% du capital investi. Les crédits à taux variable ajoutent une variable supplémentaire: la hausse des taux entre 2022 et 2024 a porté les mensualités de nombreux emprunteurs à des niveaux non anticipés lors de la signature.

Pour que la comparaison soit équitable, il faut comparer l’immobilier avec effet de levier à un portefeuille ETF également leveragé, ou l’immobilier sans emprunt à un portefeuille ETF sans emprunt. Mélanger les deux scénarios fausse les conclusions.

Les coûts d’entrée systématiquement sous-estimés

Acheter un bien en tant que résidence secondaire en Italie entraîne des frais d’acquisition souvent sous-estimés. Sur un appartement de 200 000 euros:

• Droit d’enregistrement: 9% de la valeur cadastrale pour une résidence secondaire, ce qui représente souvent 4 à 6% du prix de marché.
• Frais de notaire: généralement entre 2 000 et 4 000 euros.
• Commission de l’agence immobilière: habituellement 3 à 4% du prix d’achat.
• Travaux de remise en état: souvent nécessaires avant ou entre deux locations.

Au total, l’investissement réel se situe souvent entre 215 000 et 225 000 euros, ce qui relève le seuil de rendement que le bien doit atteindre pour être réellement rentable à long terme.

Quand l’immobilier offre des avantages concrets

Les grandes villes à forte demande locative. Dans certains quartiers de Milan, Bologne ou Florence, un bon rendement locatif combiné à une appréciation des prix peut rendre l’immobilier compétitif par rapport aux ETF, même après déduction des charges. L’analyse doit être très précise: non pas “Milan” en général, mais un quartier, un étage, un type de bien.

Les investisseurs qui souhaitent des revenus mensuels stables. Un appartement bien situé génère des flux de trésorerie mensuels prévisibles, particulièrement utiles pour ceux qui approchent de la retraite et préfèrent des revenus concrets à des valeurs de portefeuille variables.

L’exonération fiscale sur les plus-values à long terme. Les plus-values sur les biens détenus plus de cinq ans sont exonérées d’impôt sur le revenu en Italie. Il s’agit d’un avantage fiscal structurel face aux ETF, où la plus-value est toujours imposée à 26%, quelle que soit la durée de détention.

Quand les ETF sont le choix le plus rationnel

Capital inférieur à 150 000-200 000 euros. En dessous de ce seuil, le bien accessible se trouve souvent dans des emplacements ou dans des conditions qui limitent le rendement locatif. Les ETF offrent une diversification mondiale immédiate à partir de n’importe quel montant.

Les investisseurs qui ne veulent pas gérer de locataires. Le temps, le stress et les risques juridiques de la location sont un coût réel qui n’apparaît pas dans les tableaux.

Les horizons d’investissement longs avec une forte tolérance à la volatilité. Sur vingt ans, la différence entre un rendement net de 2% et un rendement de 7 à 8% compose des écarts de patrimoine très significatifs.

Les portefeuilles qui doivent rester liquides. Un ETF se vend en quelques secondes; un bien prend des mois. Si le capital peut être nécessaire dans les cinq prochaines années, la liquidité des ETF est un avantage structurel sans équivalent dans l’immobilier.

Un exemple pratique: 80 000 euros sur 20 ans

Scénario A: immobilier. Les 80 000 euros servent d’apport pour un appartement de 230 000 euros (emprunt de 150 000 euros, mensualité d’environ 950 euros à taux fixe de 3,5%). L’appartement rapporte 750 euros par mois de loyer (9 000 euros bruts annuels). Après cedolare secca à 21%, IMU, entretien et un mois de vacance tous les deux ans, le revenu net effectif est d’environ 4 600 euros par an. Si le bien s’apprécie de 15% en vingt ans, le prix de vente sera d’environ 265 000 euros, exonéré d’impôt (détenu plus de cinq ans).

Scénario B: ETF. Les 80 000 euros sont investis dans un ETF MSCI World à capitalisation. Avec un rendement moyen annuel de 7% (prudent par rapport aux moyennes historiques), ils atteignent environ 310 000 euros au bout de vingt ans. Le seul coût est le TER de 0,20% par an. Après imposition de la plus-value à 26%, le net est d’environ 274 000 euros.

L’écart dans ce scénario simplifié n’est pas énorme, mais il dépend fortement de deux variables que seul l’investisseur peut estimer: l’appréciation réelle de son bien spécifique et sa capacité à ne pas vendre ses ETF lors des corrections de marché.

Questions fréquentes

La pierre est-elle vraiment plus sûre que les ETF?

Cela dépend du type de sécurité recherché. Un bien immobilier n’affiche pas de cotation quotidienne, ce qui rend la volatilité invisible sans pour autant l’éliminer. En dehors de Milan, ceux qui ont vendu des biens entre 2010 et 2020 ont presque toujours réalisé un prix inférieur à leur prix d’achat en termes réels. Les ETF affichent une volatilité visible, mais offrent une liquidité immédiate.

Comment calculer le rendement net réel d’un bien locatif?

Il faut déduire du loyer brut: l’IMU, la cedolare secca (21% ou 10% selon le type de contrat), l’entretien estimé à 1-2% de la valeur du bien, les périodes de vacance et les éventuels frais de gestion. Le résultat se situe généralement entre 1,5% et 2,5% annuels sur le prix d’achat.

La plus-value immobilière est-elle vraiment exonérée d’impôt en Italie?

Oui, pour les biens détenus plus de cinq ans. C’est un avantage fiscal concret face aux ETF, où la plus-value est toujours imposée à 26%, quelle que soit la durée de détention.

Dans quel cas vaut-il mieux acheter un bien qu’investir en ETF?

Quand le bien est situé dans une zone à forte demande locative, quand on accède à un financement à un taux inférieur au rendement attendu du bien, quand on a besoin d’un flux de trésorerie mensuel prévisible et quand l’horizon est suffisamment long pour bénéficier de l’exonération fiscale sur les plus-values.

Prochaine étape

La comparaison entre immobilier et ETF n’a pas de gagnant universel. Elle dépend de la ville, de l’horizon temporel, de la capacité à gérer une location et de la tolérance à la volatilité.

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