इटली में रियल एस्टेट या ETF: कौन सा निवेश ज्यादा फायदेमंद है?

80,000 यूरो की दुविधा

Giulia और Marco की उम्र चौंतीस साल है। वे किराए के घर में रहते हैं और आठ साल की कमाई से 80,000 यूरो बचाए हैं। वे जानते हैं कि इतनी रकम को चालू खाते में छोड़ना समझदारी नहीं है। उनके सामने दो विकल्प हैं: इस रकम को किराए पर देने वाले फ्लैट की डाउन पेमेंट के रूप में लगाएं, या फिर वैश्विक स्तर पर विविध ETF पोर्टफोलियो में निवेश करें।

परिवार और सहकर्मियों की सलाह अक्सर एक ही होती है: “ईंट-पत्थर कभी धोखा नहीं देता।” लेकिन सही जवाब तब तक नहीं मिलता, जब तक आंकड़ों को ध्यान से न देखा जाए।

यह लेख पहले से यह नहीं मान लेता कि कोई एक विकल्प बेहतर है। हम उपलब्ध आंकड़ों के आधार पर तुलना तैयार करते हैं, दिखाते हैं कि प्रत्येक विकल्प की असल कीमत में क्या-क्या शामिल होता है, और यह समझने में मदद करते हैं कि किस परिस्थिति में कौन सा चुनाव ज्यादा उपयुक्त है।

संपत्ति का सांस्कृतिक महत्व

इटली में घर का मालिकाना हक यूरोप में सर्वाधिक में से एक है, करीब 67 से 70 प्रतिशत परिवारों के पास अपना घर है। पीढ़ियों से, अपनी संपत्ति रखना केवल आर्थिक लक्ष्य नहीं रहा, बल्कि पारिवारिक स्थिरता और सुरक्षा का प्रतीक भी माना जाता रहा है। इस सांस्कृतिक धारणा का एक ठोस प्रभाव है: यह रियल एस्टेट निवेश को उससे अधिक सुरक्षित दिखाती है, जितना डेटा कभी-कभी साबित करता है।

मुद्दा यह नहीं है कि संपत्ति एक बुरा निवेश है। मुद्दा यह है कि तुलना करने के लिए खरीद मूल्य और बिक्री मूल्य से आगे देखना जरूरी है। बीच में जो कुछ भी होता है उसे ध्यान में रखना होगा: खर्चे, कर, खाली पड़े समय, अप्रत्याशित मरम्मत और तरलता की कमी।

किराए पर दी गई संपत्ति का रिटर्न किस चीज से बनता है

जब कोई फ्लैट किराए पर देने के लिए खरीदा जाता है, तो कुल रिटर्न दो हिस्सों में होता है: किराया आय प्रतिफल और बिक्री पर संभावित पूंजीगत लाभ।

सकल किराया प्रतिफल = वार्षिक किराया ÷ खरीद मूल्य। 200,000 यूरो में खरीदा गया फ्लैट जो सालाना 8,000 यूरो किराया देता है, उसकी सकल उपज 4% है। लेकिन यह सकल संख्या केवल शुरुआती बिंदु है।

इस 4% में से घटाना होगा:

• दूसरे घर पर संपत्ति कर (IMU): आमतौर पर पुनर्मूल्यांकित कडेस्टर मूल्य का 0.76% से 1.06% सालाना। एक मझोले शहर में यह 600 से 1,300 यूरो प्रति वर्ष हो सकता है।
• किराए की आय पर कर: cedolare secca योजना के तहत सकल किराए का 21%। संविदा किराया (canone concordato) पर 10% कर लागू होता है, लेकिन किराए की सीमा बाजार दर से कम तय होती है।
• नियमित रखरखाव और बड़ी मरम्मत: ऐतिहासिक रूप से संपत्ति मूल्य का प्रति वर्ष लगभग 1% से 2%।
• खाली रहने की अवधि: कोई भी फ्लैट तीस साल तक हर महीने किराए पर नहीं रहता। हर दो साल में एक महीना खाली रहने पर प्रभावी आय 8 से 10% कम हो जाती है।
• किरायेदार प्रबंधन: दलाल के बिना भी अनुबंध, चाबी सौंपने और छोटी मरम्मत में समय लगता है। दलाल के माध्यम से आमतौर पर वार्षिक किराए का 10 से 15% कमीशन देना पड़ता है।

इन सभी कारकों को जोड़ने पर, इटली में किराए पर दी गई संपत्ति का वास्तविक शुद्ध प्रतिफल अक्सर प्रति वर्ष 1.5% से 2.5% के बीच होता है, न कि सकल गणना में दिखने वाले 4% से 5%।

इटली के रियल एस्टेट बाजार के आंकड़े

Istat का मुद्रास्फीति-समायोजित आवासीय संपत्ति मूल्य सूचकांक दर्शाता है कि 2007 के शिखर से 2025 तक, इटली में आवासीय अचल संपत्ति का वास्तविक मूल्य राष्ट्रीय स्तर पर काफी गिर गया है। जिन्होंने 2007 में शीर्ष कीमतों पर खरीदा, उनके पास आज क्रय शक्ति के मामले में एक ऐसी संपत्ति है, जो खरीद मूल्य से कम है।

मिलान ने अपने पुराने उच्च स्तर को वापस पाया और पार किया है, खासकर केंद्रीय और तेजी से बढ़ते क्षेत्रों में। बोलोना और फ्लोरेंस जैसे विश्वविद्यालय शहरों में भी इसी तरह की गतिशीलता देखी गई है। लेकिन राष्ट्रीय बाजार में कई ऐसे शहर शामिल हैं जहां वास्तविक मूल्य दशक से अधिक समय से स्थिर हैं या गिरे हैं।

ETF के साथ तुलना: ऐतिहासिक रिटर्न

MSCI World इंडेक्स ETF, जो प्रमुख विकसित बाजारों की करीब 1,500 कंपनियों को कवर करता है, पिछले बीस वर्षों में यूरो में सालाना लगभग 8% से 9% का कुल रिटर्न (पुनर्निवेशित लाभांश सहित) दे चुका है।

अस्थिरता वास्तविक है: 2022 में इंडेक्स यूरो में 18% गिरा; 2008 में 40% से अधिक। पांच साल से कम के निवेश क्षितिज के लिए, इक्विटी ETF की अस्थिरता एक ठोस जोखिम है। हालांकि, दस साल या उससे अधिक के क्षितिज पर, वैश्विक शेयर सूचकांकों ने लगातार समान पूंजी के आधार पर औसत इतालवी आवासीय संपत्ति के रिटर्न को पीछे छोड़ा है, जिसमें प्रबंधन लागत लगभग शून्य और तत्काल तरलता उपलब्ध है।

लीवरेज: कब मदद करता है और कब नुकसान बढ़ाता है

ETF की तुलना में संपत्ति के पक्ष में सबसे मजबूत तर्क है बंधक ऋण का उपयोग: 80,000 यूरो डाउन पेमेंट से 250,000 यूरो की संपत्ति का नियंत्रण। यदि संपत्ति का मूल्य बढ़ता है, तो लाभ पूरे मूल्य पर होता है। यह रियल एस्टेट में लागू वित्तीय उत्तोलन है।

सिक्के का दूसरा पहलू: यदि मूल्य गिरता है, तो नुकसान उतना ही बढ़ जाता है। 250,000 यूरो की संपत्ति में 15% की गिरावट से 80,000 यूरो की शुरुआती पूंजी पर 37,500 यूरो का नुकसान होता है, यानी निवेशित पूंजी का 47%। परिवर्तनीय दर बंधक एक अतिरिक्त चर जोड़ते हैं।

निष्पक्ष तुलना के लिए, लीवर वाली संपत्ति की तुलना समान रूप से लीवर वाले ETF पोर्टफोलियो से करनी होगी, या बिना कर्ज की संपत्ति की तुलना बिना लीवर के ETF पोर्टफोलियो से। दोनों परिदृश्यों को मिलाने से निष्कर्ष विकृत हो जाते हैं।

अक्सर कम आंके जाने वाले प्रारंभिक खर्च

इटली में दूसरे घर के रूप में संपत्ति खरीदने में अधिग्रहण लागत होती है जिसे अक्सर कम आंका जाता है। 200,000 यूरो के फ्लैट पर:

• पंजीकरण कर: दूसरे घर के लिए कडेस्टर मूल्य का 9%, जो कई संपत्तियों में बाजार मूल्य का 4 से 6% होता है।
• नोटरी शुल्क: आमतौर पर 2,000 से 4,000 यूरो।
• रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन: आमतौर पर खरीद मूल्य का 3 से 4%।
• नवीनीकरण कार्य: किरायेदारों के बीच अक्सर आवश्यक होता है।

कुल मिलाकर, वास्तविक निवेश अक्सर 215,000 से 225,000 यूरो तक पहुंच जाता है, जो संपत्ति के दीर्घकालिक रूप से लाभदायक होने के लिए आवश्यक रिटर्न की सीमा को बढ़ा देता है।

जब संपत्ति के ठोस फायदे होते हैं

उच्च मांग वाले शहर जहां किराया बाजार मजबूत है। मिलान, बोलोना या फ्लोरेंस के विशिष्ट क्षेत्रों में, स्थिर किराया आय और मूल्य वृद्धि का संयोजन संपत्ति को ETF के करीब या बराबर प्रतिस्पर्धी बना सकता है।

स्थिर मासिक आय चाहने वाले निवेशक। अच्छी जगह का फ्लैट पूर्वानुमानित मासिक नकद प्रवाह देता है, जो सेवानिवृत्ति के करीब पहुंच रहे लोगों के लिए विशेष रूप से उपयोगी है।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर छूट। पांच वर्ष से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति पर लाभ इटली में आयकर से मुक्त है। यह ETF की तुलना में एक संरचनात्मक कर लाभ है, जहां पूंजीगत लाभ पर हमेशा 26% कर लगता है।

जब ETF अधिक तर्कसंगत विकल्प होता है

150,000 से 200,000 यूरो से कम पूंजी। इस सीमा से नीचे, खरीदी जा सकने वाली संपत्ति अक्सर ऐसी जगह या स्थिति में होती है जो किराया आय को सीमित करती है। ETF किसी भी राशि से तत्काल वैश्विक विविधीकरण प्रदान करता है।

जो किरायेदार प्रबंधन नहीं चाहते। किराए पर देने का समय, तनाव और कानूनी जोखिम वास्तविक लागत हैं जो स्प्रेडशीट में नहीं दिखती।

लंबे निवेश क्षितिज और उच्च अस्थिरता सहनशीलता। बीस वर्षों में, 2% शुद्ध रिटर्न और 7 से 8% के बीच की चक्रवृद्धि अंतर से संपत्ति में बड़ा अंतर आ जाता है।

पोर्टफोलियो जिन्हें तरल रहना होता है। ETF को सेकंड में बेचा जा सकता है; संपत्ति में महीने लग जाते हैं। अगले पांच साल में पूंजी की जरूरत पड़ सकती है तो ETF की तरलता एक अटूट लाभ है।

व्यावहारिक उदाहरण: 80,000 यूरो, 20 साल

परिदृश्य A: संपत्ति। 80,000 यूरो को 230,000 यूरो के फ्लैट की डाउन पेमेंट बनाया जाता है (150,000 यूरो का ऋण, 3.5% की निश्चित दर पर मासिक ईएमआई करीब 950 यूरो)। फ्लैट से 750 यूरो/माह किराया (सालाना 9,000 यूरो सकल) मिलता है। 21% cedolare secca, IMU, रखरखाव और हर दो साल में एक महीने की रिक्तता काटने के बाद, शुद्ध वार्षिक आय करीब 4,600 यूरो रहती है। यदि बीस वर्षों में संपत्ति 15% बढ़ती है, तो बिक्री मूल्य करीब 265,000 यूरो होगा, जो पांच वर्ष से अधिक रखने के कारण कर मुक्त है।

परिदृश्य B: ETF। 80,000 यूरो को एक संचय MSCI World ETF में लगाया जाता है। 7% की वार्षिक औसत वापसी (ऐतिहासिक औसत से रूढ़िवादी) पर, बीस साल में यह करीब 310,000 यूरो हो जाता है। एकमात्र लागत 0.20% सालाना TER है। 26% पूंजीगत लाभ कर काटने के बाद, शुद्ध राशि करीब 274,000 यूरो रहती है।

इस सरलीकृत परिदृश्य में अंतर बड़ा नहीं है, लेकिन यह दो चरों पर बहुत निर्भर करता है जिनका केवल निवेशक ही अनुमान लगा सकता है: उनकी विशिष्ट संपत्ति का वास्तविक मूल्यांकन और बाजार गिरावट के दौरान ETF न बेचने की क्षमता।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या संपत्ति वाकई ETF से ज्यादा सुरक्षित है?

यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप किस प्रकार की सुरक्षा चाहते हैं। संपत्ति की दैनिक कोटेशन नहीं होती, इसलिए उतार-चढ़ाव अदृश्य लगता है, लेकिन असल में यह समाप्त नहीं होता। 2010 से 2020 के बीच मिलान के बाहर संपत्ति बेचने वालों को लगभग हमेशा वास्तविक मूल्य के हिसाब से खरीद मूल्य से कम मिला। ETF में उतार-चढ़ाव दिखता है लेकिन तरलता तत्काल मिलती है।

किराए की संपत्ति का शुद्ध रिटर्न कैसे गणना करें?

सकल किराए में से घटाएं: IMU, cedolare secca (अनुबंध के प्रकार के आधार पर 21% या 10%), संपत्ति मूल्य का अनुमानित 1-2% रखरखाव, रिक्तता अवधि और प्रबंधन शुल्क। परिणाम आमतौर पर खरीद मूल्य पर सालाना 1.5% से 2.5% के बीच होता है।

क्या इटली में संपत्ति पर पूंजीगत लाभ वास्तव में कर मुक्त है?

हां, पांच साल से अधिक रखी गई संपत्तियों के लिए। यह ETF की तुलना में एक ठोस कर लाभ है, जहां लाभ हमेशा 26% कर के अधीन होता है।

कब संपत्ति खरीदना ETF में निवेश से ज्यादा फायदेमंद होता है?

जब संपत्ति उच्च किराया मांग वाले क्षेत्र में हो, जब बंधक दर अपेक्षित संपत्ति रिटर्न से कम हो, जब पूर्वानुमानित मासिक नकद प्रवाह की जरूरत हो, और जब क्षितिज पूंजीगत लाभ कर छूट का लाभ उठाने के लिए पर्याप्त हो।

अगला कदम

संपत्ति और ETF की तुलना का कोई सार्वभौमिक विजेता नहीं है। यह शहर, निवेश क्षितिज, किराएदार प्रबंधन क्षमता और अस्थिरता सहनशीलता पर निर्भर करता है।

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